En copropriété les décisions en assemblée générale sont votées selon différentes règles de majorité, définies par la loi du 10 juillet 1965.
Voici un résumé clair des 4 types de majorité + les cas principaux.
1. Majorité de l’article 24 : majorité simple
La décision est adoptée si elle obtient la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
➡️ C’est la règle de base, la plus courante.
Exemples :
- Approbation des comptes
- Quitus au syndic
- Travaux d’entretien courants
- Autorisation donnée à un copropriétaire de faire des travaux n’affectant pas les parties communes
- Désignation du syndic (si art. 25 échoue et bascule vers 24)
2. Majorité de l’article 25 : majorité absolue
La décision doit obtenir la majorité de TOUTES les voix de tous les copropriétaires, présents ou non.
➡️ Plus exigeante.
Exemples :
- Nomination / révocation du syndic
- Autorisation de travaux affectant les parties communes ou modifiant l’aspect extérieur (sans surélévation)
- Installation de compteurs d’eau froide individuels
- Décision d’équiper l’immeuble de la fibre optique (en cas de refus du propriétaire)
- Travaux d’accessibilité
⚠️ Règle dite du “second vote ” :
Si la résolution ne passe pas à l’article 25 mais obtient au moins 1/3 des voix, elle peut être revotée immédiatement à l’article 24, donc plus facilement.
3. Majorité de l’article 26 : double majorité
Pour être adoptée, la décision doit obtenir :
- La majorité des copropriétaires (au moins la moitié d’entre eux)
- Représentant au moins les 2/3 des voix de la copropriété
➡️ Majorité lourde.
Exemples :
- Aliénation (vente) de parties communes importantes
- Travaux de transformation, surélévation ou construction nouvelle
- Modification du règlement de copropriété portant sur la jouissance des parties communes
4. Unanimité des copropriétaires
Il faut 100 % des voix.
➡️ Très rare et réservé aux décisions les plus graves ou sensibles.
Exemples :
- Vente d’un droit accès essentiel (logement du gardien, toiture, cour…)
- Modification de la répartition des charges (sauf exceptions)
- Actes modifiant substantiellement la destination de l’immeuble
- Suppression du poste de gardien si elle touche la destination de l’immeuble
🧩 Résumé simple
| Article | Majorité | Quand l’utiliser ? |
| Art. 24 | Voix exprimées | Gestion courante |
| Art. 25 | Majorité de tous les copropriétaires | Décisions importantes |
| Art. 25-1 | Second vote possible → art. 24 | Si échec partiel du 25 |
| Art. 26 | Double majorité | Travaux lourds / modifications structurelles |
| Unanimité | 100% | Changement de destination / charges |