La loi SRU du 13 décembre 2000, décret n° 2004-479 du 27 mai 2004qui a supprimé toute notion de prorata pour le syndic.
Désormais : le syndic ne fait plus aucun prorata → la répartition des charges entre vendeur et acheteur relève uniquement du notaire, via un accord contractuel entre les parties.
✅ Version conforme à la loi SRU (13/12/2000)
Depuis l’entrée en vigueur de la loi SRU du 13 décembre 2000, le syndic ne pratique plus de prorata temporis pour répartir les charges de copropriété lors d’une vente.
Le principe est le suivant :
✔️ 1. Le syndic appelle les charges au seul nom du propriétaire en titre au moment de l’appel.
Il facture au vendeur ou à l’acheteur selon la date exacte de l’appel de fonds, sans tenir compte d’un quelconque prorata.
✔️ 2. La répartition des charges entre vendeur et acheteur se fait exclusivement chez le notaire.
Le notaire effectue une répartition financière au prorata des jours, mais uniquement comme accord entre les parties (vendeur/acheteur),
→ et non comme un calcul comptable du syndic.
Le vendeur rembourse ainsi à l’acheteur (ou inversement) la part des charges correspondant à la période avant ou après la vente, mais cette répartition n’a aucun effet sur les comptes de copropriété.
✔️ 3. Les appels de fonds restent dus par celui qui est copropriétaire au moment où le syndic les appelle.
Peu importe l’accord privé conclu chez le notaire.
📌 Conséquences pratiques
- Le syndic ne modifie pas les comptes : pas de prorata, pas de partage.
- Le notaire organise la compensation financière entre les parties dans l’acte de vente.
- L’accord vendeur/acheteur est contractuel, sans effet vis-à-vis du syndic.
- Chacun reste redevable envers la copropriété des appels de fonds émis à la date où il est propriétaire.
✔️ Résumé clair
| Acteur | Rôle depuis la loi SRU |
| Syndic | N’applique aucun prorata – facture au propriétaire en titre à la date de l’appel |
| Notaire | Réalise la répartition financière vendeur/acheteur (prorata) selon accord contractuel |
| Vendeur / Acheteur | Se remboursent mutuellement en fonction des périodes d’occupation, sans impact sur le syndic |