conformément à la loi de 1965 sur les obligations du syndic concernant les appels de fonds et le recouvrement des charges en copropriété.
🧾 1. Obligations du syndic concernant les appels de fonds
Les appels de fonds sont strictement encadrés par :
- Loi du 10 juillet 1965
- Décret du 17 mars 1967
- Budget prévisionnel voté en AG
✔️ A. Appeler les charges trimestrielles
Le syndic doit appeler les provisions sur charges :
- Chaque trimestre,
- Selon le budget prévisionnel voté par l’AG,
- Et selon les tantièmes de chaque copropriétaire.
➡️ C’est une obligation légale, pas une option.
✔️ B. Appeler les provisions pour travaux votés
Pour certains travaux votés par l’AG (article 14-2 / article 26) :
- Le syndic doit appeler les provisions selon l’échéancier voté.
- Il est responsable du respect des dates et des montants.
✔️ C. Appeler les charges exceptionnelles
Exemples :
- Gros travaux hors budget,
- Procédures judiciaires,
- Sinistres.
Ces charges doivent être appelées après vote de l’AG, sauf urgence avérée.
✔️ D. Appeler les charges impayées au copropriétaire débiteur
Le syndic doit :
- Appeler chaque copropriétaire selon sa quote-part,
- Sans traitement différencié,
- Et ne peut pas suspendre un appel de fonds à un copropriétaire même si celui-ci conteste.
⚖️ 2. Obligations du syndic sur le recouvrement des charges
Le recouvrement des charges est l’une des obligations essentielles du syndic.
Il doit engager les actions prévues sans délai.
✔️ A. Mise en demeure obligatoire (article 19-2)
Si un copropriétaire ne paie pas :
- Le syndic doit lui envoyer une lettre recommandée de mise en demeure.
- Si pas de paiement dans les 30 jours, il doit lancer la procédure judiciaire → injonction de payer.
➡️ Le syndic n’a pas le droit d’attendre indéfiniment ni de laisser traîner.
✔️ B. Procédure accélérée de recouvrement (art. 19-2)
Après 30 jours d’impayé suite à mise en demeure :
Le syndic peut exiger :
- Les provisions exigibles + charges impayées,
- Les frais de recouvrement à la charge du débiteur (depuis 2019),
- Le paiement immédiat du solde annuel entier en cas d’impayé durable.
C’est une procédure expéditive devant le tribunal judiciaire.
✔️ C. Pas besoin d’autorisation de l’AG pour agir
Le syndic n’a pas besoin d’un vote pour lancer :
- Mise en demeure,
- Injonction de payer,
- Inscription d’hypothèque (sauf AG si hypothèque conventionnelle).
➡️ Le recouvrement des charges est une mission d’ordre public.
✔️ D. Obligation de transparence
Le syndic doit :
- Indiquer l’état des impayés dans ses comptes annuels,
- Présenter un état des dettes et créances,
- Proposer les mesures adaptées si les impayés déstabilisent la trésorerie.
🚨 3. Responsabilité du syndic en cas de manquement
Le syndic engage sa responsabilité civile si :
- Il tarde à recouvrer les charges,
- Il laisse les impayés augmenter,
- Il n’envoie pas la mise en demeure dans les délais,
- Il n’applique pas la procédure 19-2,
- Il n’appelle pas les provisions votées.
➡️ Il peut être condamné à réparer le préjudice subi par la copropriété
(ex : pertes financières, frais d’emprunt banque, impossibilité de payer fournisseurs).
➡️ L’AG peut aussi révoquer le syndic pour carence dans le recouvrement des charges.
📌 4. Résumé simple
| Mission du syndic | Obligatoire ? |
| Appeler les provisions trimestrielles | ✔️ Oui |
|---|---|
| Appeler les travaux votés en AG | ✔️ Oui |
| Mettre en demeure un copropriétaire | ✔️ Oui |
| Sommation de payer par voie d’huissier | ✔️ Oui |
| Si aucun retour à la mise en demeure, sommation De payer, le syndic assigne au tribunal le copropriétaire | ✔️ Oui |
| Un vote d’AG est nécessaire pour agir | ❌ Non |
| Le syndic peut attendre pour recouvrer | ❌ Non |