Voici une explication claire et complète sur les obligations liées au pré-état daté et à l’état daté en copropriété, selon la loi ALUR, la loi du 10 juillet 1965 et la jurisprudence.
1. Le pré-état daté : obligatoire ou pas ?
✔️ Le pré-état daté n’est PAS obligatoire pour le syndic
Le pré-état daté :
- N’est pas imposé par la loi
- Le syndic n’a aucune obligation de le fournir
- Le syndic ne peut pas le facturer au copropriétaire vendeur
➡️ C’est donc un document facultatif, créé par la pratique (notaires et agents immobiliers), pas par la loi.
✔️ Qui doit fournir le pré-état daté ?
La loi ALUR impose seulement au vendeur de transmettre certaines informations à l’acquéreur AVANT la signature du compromis.
Le vendeur peut donc :
- le préparer lui-même,
- utiliser les informations déjà disponibles dans son espace extranet copropriété,
- demander de l’aide à son notaire,
- et demander au syndic, mais le syndic n’est pas obligé de répondre.
⚠️ Important : Un syndic ne peut ni facturer un pré-état daté, ni obliger le vendeur à le demander. Si le pré état daté est demandé par le vendeur ou l’agence, un devis est établit pour accord.
2. L’état daté : obligatoire pour le syndic
À la différence du pré-état daté, l’état daté est une obligation légale.
✔️ Le syndic doit obligatoirement fournir l’état daté
L’état daté est demandé au moment de la vente, juste avant la signature de l’acte authentique.
Le syndic doit obligatoirement y indiquer :
1️⃣ Les sommes dues par le copropriétaire vendeur :
- charges impayées,
- appels de fonds à venir,
- provisions travaux,
- dettes envers le syndicat.
2️⃣ Les sommes dues par le syndicat au vendeur, s’il y en a :
- trop-perçu,
- remboursements.
3️⃣ Les sommes à venir :
- provisions non encore appelées,
- budgets votés mais non encore exigibles.
✔️ L’état daté est facturable
Le coût est plafonné légalement :
Facturation maximale : 380 € TTC (Décret du 21 février 2020)
➡️ Le syndic ne peut PAS dépasser ce montant.
➡️ Il ne peut PAS facturer de frais supplémentaires (ex : “frais de cession”, “transfert de dossier”…).
3. Délais pour fournir l’état daté
Il n’existe pas de délai légal strict, mais :
- le syndic est tenu à une obligation de diligence,
- en général il doit le fournir sous 10 à 15 jours,
- un retard important peut engager sa responsabilité (si la vente est retardée ou tombe à l’eau).
4. Responsabilité du syndic
Le syndic peut engager sa responsabilité :
- s’il facture un pré-état daté → accord reçu au préalable par le vendeur (accord entre les parties)
- s’il fournit un état daté incomplet ou faux
- s’il facture au-delà de 380 € TTC
➡️ Le vendeur peut demander des dommages et intérêts en cas de préjudice.
🧾 5. Résumé simple
| Document | Par le syndic | Facturable | Montant |
| Pré état daté | ❌ Non | ✔️ Oui si accord entre vendeur/syndic | Selon Devis |
| Etat daté | ✔️ Oui | ✔️ Oui | 380 € TTC |