En copropriété, la frontière entre parties privatives et parties communes est définie par :
1️⃣ La loi de 1965,
2️⃣ Le règlement de copropriété,
3️⃣ La destination de l’immeuble.
Voici la règle claire et opérationnelle utilisée par les syndics, experts et tribunaux :
🟦 1. Principe général
👉 Tout ce qui n’est pas explicitement privatif est commun.
(le principe d’ordre public posé par la loi)
🟥 2. Définition légale
Parties communes (art. 3 – loi 1965)
Sont communes, sauf mention contraire dans le règlement :
- les éléments structuraux de l’immeuble :
- murs porteurs
- planchers et dalles
- poutres, piliers, ossature
- toiture, façades
- les éléments servant à l’ensemble :
- réseaux d’eau, gaz, électricité, évacuation
- canalisations principales
- gaines techniques
- ascenseurs, escaliers, couloirs, halls
- le sol, la cour, les espaces verts
- les locaux du concierge / gardien
- le gros œuvre dans sa globalité
Parties privatives (art. 2 – loi 1965)
Sont privatives :
- L’intérieur du lot (volume fermé)
- Les aménagements intérieurs :
- cloisons non porteuses
- revêtements (peinture, carrelage, parquet)
- portes intérieures
- plafonds suspendus (mais pas la dalle)
- Les fenêtres, volets, portes palières → souvent privatives mais l’aspect extérieur est commun
- Les équipements intérieurs :
- radiateurs (souvent),
- chaudière individuelle,
- robinetteries,
- sanitaires,
- meubles de cuisine.
⚠️ Le règlement de copropriété peut préciser des exceptions.
3. La frontière physique exacte : la “peau intérieure”
👉 Une règle simple :
La limite entre partie privative et commune se situe au niveau du gros œuvre.
Concrètement :
- Les revêtements (peinture, carrelage, parquet) → privatif
- La dalle béton → commune
- Les cloisons non porteuses → privatives
- Les murs porteurs → communs
- Les plafonds →
- faux plafond = privatif
- dalle = commune
- Les fenêtres →
- châssis = privatif
- aspect extérieur (couleur, forme, volets) = commun
- Les canalisations →
- colonne montante = commune
- branchement à partir du “T” de dérivation = privatif
4. Table de synthèse super simple
| Élément | Privatif ? | Commun ? |
| Peinture, parquet, carrelage | ✔️ | ❌ |
| Cloison non porteuse | ✔️ | ❌ |
| Mur porteur | ❌ | ✔️ |
| Dalle béton | ❌ | ✔️ |
| Plafond suspendu | ✔️ | ❌ |
| Façade | ❌ | ✔️ |
| Fenêtres (châssis) | ✔️* | ❌ |
| Fenêtres (aspect extérieur) | ❌ | ✔️ |
| Volets, garde-corps | ✔️* | ❌ / commun (selon règlt) |
| Colonne d’eau / évacuation | ❌ | ✔️ |
| Branchements intérieurs | ✔️ | ❌ |
| Balcon (plancher) | ❌ | ✔️ |
| Garde-corps balcon | ❌ | ✔️ |
| Terrasse privative | Usage privatif | S |
(*) privatif avec restrictions d’aspect (accord de l’AG pour modifications)
5. Cas particuliers
Balcons
Plancher → partie commune
Garde-corps → commune
Jouissance exclusive → à un copropriétaire
Terrasses / jardins
Souvent parties communes à jouissance privative
Le sol et les structures = communs
Fenêtres / portes-fenêtres
Châssis privatif
Aspect extérieur = commun → nécessite vote de l’AG
Colonnes verticales (eau, gaz, chauffage)
Toujours communes, même si elles traversent un logement.